CEDOLARE SECCA O TASSAZIONE ORDINARIA? Come scegliere il regime di tassazione dei canoni di locazione

Se siete proprietari di un’abitazione e volete metterla in affitto, qual è la migliore soluzione in materia fiscale per poter pagare meno tasse e poter usufruire delle detrazioni fiscali? Vediamo di seguito i due diversi regimi fiscali che puoi adottare.

Quando stipuli un contratto di affitto devi pagare le tasse sui canoni di locazione che percepisci annualmente. In questo caso puoi optare per due diversi regimi:
- la tassazione ordinaria secondo gli scaglioni Irpef 
- la tassazione con cedolare secca

I contratti di locazione prevedono il pagamento di imposte dirette e indirette, che variano a seconda del regime di tassazione scelto.

Entrambi i regimi presentano dei vantaggi e degli svantaggi e la scelta di un regime rispetto ad un altro dipende dalla situazione fiscale del contribuente. Analizziamoli insieme. A seguito delle due analisi, faremo degli esempi pratici per individuare in maniera concreta i due diversi regimi.

TASSAZIONE ORDINARIA SECONDO GLI SCAGLIONI IRPEF

Prima di addentrarci nello specifico, vediamo le caratteristiche della tassazione ordinaria nella sua generalità per poi focalizzarsi sulla tassazione dei canoni di locazione.

Con questo tipo di tassazione il reddito percepito nell'anno viene assoggettato ad IRPEF secondo gli scaglioni previsti dalla legge, rimasti invariati a seguito della Legge di Bilancio 2021. 

L’IRPEF è una tassazione che si base sul concetto del “più guadagno, più pago”. Ma le aliquote sono diverse in base agli scaglioni di reddito: partono dal 23% fino al 43%. Di seguito una tabella riassuntiva:

Ma cosa significa tassazione per "scaglioni"?

I primi 15.000 euro vengono tassati al 23%. Se il reddito dovesse essere maggiore di 15.000 euro ma inferiore a 28.000, la parte eccedente i 15.000 euro viene tassata al 27%. Se il reddito fosse maggiore di 28.000 euro viene applicata l'aliquota dello scaglione successivo sull'eccedenza, e così via.

TASSAZIONE ORDINARIA E CANONI DI LOCAZIONE

Il regime a tassazione ordinaria è il regime naturale e questo significa che nel caso in cui nel contratto stipulato non venisse specificato il regime impositivo che si vuole adottare, si presume applicata la tassazione ordinaria IRPEF.

Ai fini IRPEF, nella generalità dei casi, il canone di locazione viene assoggettato ad IRPEF calcolata sul 95% del canone annuale, questo perché viene riconosciuto al proprietario il 5% come spese  sostenute per la manutenzione dell'immobile.

A titolo esemplificativo, su un canone annuale di 6.000 euro viene calcolata l'imposta su 5.700 euro (il 95% di 6.000 euro).

Altre casistiche prevedono una riduzione maggiore del 5% e sono le seguenti:

👉Canone ridotto del 25%, per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano

👉 Canone ridotto del 35%, se l’immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico;

👉Canone ridotto ulteriormente del 30% se il fabbricato si trova in un comune ad alta densità abitativa ed è locato a “canone concordato“

❗❗ Se hai accumulato altri redditi nel corso dell'anno, il reddito percepito dall'affitto dell'immobile andrà a sommarsi agli altri e sulla somma di tutti i redditi percepiti verrà calcolata l'IRPEF a scaglioni.

🟢VANTAGGI TASSAZIONE ORDINARIA

Sulla base imponibile e sull'imposta IRPEF potranno essere fatte valere rispettivamente le deduzioni e detrazioni in sede dichiarazione dei redditi.

Inoltre, se previsto dal contratto, il canone di locazione potrà essere aggiornato secondo l'indice ISTAT e quindi variare da anno in anno. Se l'indice ISTAT è positivo questo comporta un aumento del canone e quindi un beneficio al proprietario. Se l'ISTAT è negativo, il canone rimane invariato.

🔴SVANTAGGI TASSAZIONE ORDINARIA

La scelta della tassazione ordinaria IRPEF, comporta anche il pagamento di altre imposte, le cosiddette imposte indirette quali imposta di bollo e imposta di registro.

L'imposta di bollo è dovuta in sede di registrazione del contratto, 16,00 euro ogni 4 pagine per ogni copia del contratto che si vuole registrare (solitamente si consiglia di registrare 2 copie). 

Mentre l'imposta di registro è pari al 2% o l'1% sul canone annuale stipulato ed è versata, una prima volta in sede di registrazione del contratto e poi successivamente ogni anno. L'imposta minima da versare è pari a 67,00 euro. Se il contratto lo prevede, il proprietario può richiedere la metà all'inquilino.

2% ⮞ Fabbricato ad uso abitativo

1% ⮞ Fabbricati strumentali per natura (ad esempio, un edificio industriale, uno studio professionale, ecc.)

LA CEDOLARE SECCA

La cedolare secca è un’imposta fissa pari al 21% o 10%, a seconda del tipo di contratto che stipuli, che si applica sul 100% del canone annuale percepito. Se applichi questo regime, l'imposta pagata non dipenderà dall'ammontare del tuo reddito. Verrà applicata sempre la stessa aliquota sia che il tuo reddito ammonti ad un milione di euro, sia che ammonti a 10.000 euro.

Sostanzialmente, viene applicata sempre la stessa percentuale sul canone annuale percepito e proprio per tale motivo viene chiamata imposta fissa o flat tax. 

L’aliquota può essere del:

- 21% sul totale del canone, per i contratti a canone libero 

- 10% sul totale del canone per i contratti a canone concordato in relazione ad immobili situati nei seguenti comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe) o nei Comuni con carenze di  disponibilità abitative.

La cedolare secca sostituisce quindi l'imposta IRPEF. 

❗❗Il reddito percepito dall'affitto dell'immobile verrà assoggettato ad imposta fissa separatamente rispetto agli altri redditi percepiti durante l'anno, che a loro volta verranno tassati ad IRPEF senza considerare i canoni di locazione.

🟢VANTAGGI CEDOLARE SECCA

Oltre un imposta fissa, non condizionata dall'ammontare dagli altri redditi complessivi percepiti, scegliere il regime di cedolare secca implica un risparmio fiscale dovuto dall’assorbimento di altre imposte:

• Sul reddito da locazione non paghi le addizionali IRPEF regionali e comunali.
• Non è dovuta l'imposta di registro e di bollo né in sede di registrazione del contratto né sulle annualità successive, proroghe e risoluzioni.
• Niente imposta per garanzie di terzi

🔴SVANTAGGI CEDOLARE SECCA

Scegliere il regime della cedolare secca comporta, alcuni svantaggi che sono indiscutibili, ma nonostante questo la convenienza nell'adottare tale regime può essere tale che questi svantaggi non inficiano la scelta. Vediamoli di seguito.

• Come già evidenziato, il reddito percepito dalla locazione verrà tassato separatamente dagli altri redditi che verranno tassati ordinariamente. Il reddito da tassare con cedolare secca non prevede l'applicazione di deduzioni e detrazioni in sede dichiarazione dei redditi. L'imposta con cedolare secca calcolata è definitiva.
  Ipotizziamo un proprietario il cui unico reddito sia quello derivante dalla locazione e sceglie di adottare il regime a cedolare secca. Nel caso in cui avesse diritto ad un bonus fiscale per ristrutturazioni del 50% o del 65%, andrebbe a perdere tale detrazione perché il regime prevede il pagamento dell'imposta senza poter portare in detrazione alcuna spesa. 
• Il reddito da locazione anche se assoggettato a regime di cedolare secca è comunque considerato per l’ISEE. La conseguenza, inevitabilmente, è che il reddito totale sarà più alto, rischiando di superare le soglie previste per poter fruire di prestazioni agevolate, dalle rette dell’asilo alla mensa universitaria per i figli, dal bonus energia ad altre prestazioni sanitarie.
• L'esercizio dell'opzione della cedolare secca esclude l'applicabilità dell'aggiornamento ISTAT. Con la cedolare secca rinunci all’aggiornamento Istat per tutto il periodo di durata dell’opzione. Il canone pattuito tra le parti rimane bloccato e uguale per tutto il contratto. Una rinuncia obbligatoria, per compensare il risparmio fiscale del proprietario. Rappresenta un vantaggio per l’inquilino che in questo modo non si ritrova, di anno in anno, con una diversa cifra da pagare.

QUANDO SI PUO' APPLICARE LA CEDOLARE SECCA?

• Il proprietario dell’immobile deve essere un soggetto privato;
• L’immobile oggetto del contratto deve essere abitativo ed affittato per tale uso, accatastato nella categoria A, escluso gli A10
• L’inquilino anche deve essere un privato, che prende la casa in affitto per scopo solo abitativo. Escluso quindi l’uso promiscuo.

In caso di contratto con più proprietari, ogni proprietario è libero di scegliere il regime IRPEF o cedolare secca. D’altro canto se non tutti optano per la cedolare secca, l’imposta di bollo sul contratto viene versata al 100% e nessuno potrà usufruire dell'aggiornamento ISTAT, anche se hanno scelto la tassazione ordinaria.

COME APPLICARE LA CEDOLARE SECCA

Il proprietario che vuole applicare la cedolare secca sul contratto di locazione deve:

1. Informare l’inquilino. Se la scelta di tale regime viene alla stipula sarà necessario inserire l'informazione nel contratto. Altrimenti se deciso successivamente, devi inviare una raccomandata A/R;
2. Comunicarlo all’Agenzia delle Entrate al momento della registrazione del contratto;
3. Versare l’acconto e il saldo dell’imposta dovuta nei termini previsti dopo averlo indicato nella dichiarazione dei redditi

ESEMPI PRATICI: CEDOLARE SECCA E TASSAZIONE ORDINARIA A CONFRONTO

📃 ESEMPIO N. 1 - CANONE LIBERO

Reddito imponibile da lavoro dipendente: € 20.000

Canone di locazione: € 550 mensili, ovvero 6.600 euro annui

Calcolo IRPEF:

Reddito da locazione imponibile = € 6.270 (95% di € 6.600) 

Base imponibile IRPEF totale = € 26.270 ⮞ somma dei due redditi (20.000+6.270) 

Il calcolo IRPEF si presenta nel seguente modo:

In tale esempio, il proprietario si ritrova a versare un imposta IRPEF pari a € 6.492,90.

Possiamo dedurre che, il reddito imponibile da locazione pari a € 6.270 viene tassato al 27% e quindi l’incidenza sull'IRPEF del reddito da locazione è pari a €1.693 (27% di 6.270).

Il proprietario dall'affitto percepisce annualmente € 6.600 di cui versa a titolo d'imposta € 1.693. Otterrà un "guadagno netto" di € 4.907.

Calcolo CEDOLARE SECCA:

Reddito da locazione imponibile cedolare secca = € 6.600

Base imponibile IRPEF totale = € 20.000 

L'imposta da pagare è cosi composta:

In tale esempio, il proprietario si ritrova a versare con la cedolare secca un importo pari a € 6.186,00.

Il proprietario dall'affitto percepisce annualmente € 6.600 di cui versa a titolo d'imposta € 1.693. Otterrà un "guadagno netto" di € 5.214.

CONCLUSIONI - ESEMPIO N.1 - CANONE LIBERO

Il proprietario pagherà € 6492,90 nel primo caso e € 6.186,00 nel secondo. Applicando il regime della cedolare secca pagherà € 306,90 meno di quanto pagherebbe in regime IRPEF.

❗❗ATTENZIONE! Nel caso in cui ipotizzassimo anche una spesa di ristrutturazione di € 60.000 da detrarre al 50% in 10 anni, al proprietario verrebbe riconosciuta la possibilità di detrarsi in dichiarazione dei redditi 300 euro (50% di 60.000/10anni). In tale caso:

Imposta REGIME IRPEF = €  6.192,90 (6.492,90-300)

Imposta CEDOLARE SECCA = € 6.189,00 (invariata)

Con la detrazione, la differenza tra i due regimi è davvero irrisoria (circa 7 euro). Bisognerà valutare la convenienza basandoci su altri aspetti, quali l'imposta di registro e l'aggiornamento ISTAT.

📃 ESEMPIO N. 2 - CANONE CONCORDATO

Reddito imponibile da lavoro dipendente: € 20.000

Canone di locazione: € 550 mensili, ovvero 6.600 euro annui

Calcolo IRPEF: 

Reddito da locazione imponibile = € 4.389 (33,5% di € 6.600); essendo canone concordato oltre alla riduzione del canone del 5% sempre prevista per i redditi da locazione, si prevede un’ulteriore riduzione del 30%, che determina un totale di 33,5%

Base imponibile IRPEF totale = € 24.389 ⮞ somma dei due redditi (20.000+4.389)

Il calcolo IRPEF si presenta nel seguente modo: 

In tale esempio, il proprietario si ritrova a versare un imposta IRPEF pari a € 5.985,03.

Possiamo dedurre che, il reddito imponibile da locazione pari a € 4.389 viene tassato al 27% e quindi l’incidenza sull'IRPEF del reddito da locazione è pari a € 1.185 (27% di 4.389).

Il proprietario dall'affitto percepisce annualmente € 6.600 di cui versa a titolo d'imposta € 1.185. Otterrà un "guadagno netto" di € 5.415

Calcolo CEDOLARE SECCA:

Reddito da locazione imponibile cedolare secca = € 6.600

Base imponibile IRPEF totale = € 20.000 

In tale esempio, il proprietario si ritrova a versare con la cedolare secca un importo pari a € 5.460,00.

Il proprietario dall'affitto percepisce annualmente € 6.600 di cui versa a titolo d'imposta € 660,00. Otterrà un "guadagno netto" di € 5.940.

CONCLUSIONI - ESEMPIO N.2 - CANONE CONCORDATO

Il proprietario pagherà € 5.985,03 nel primo caso e € 5.460,00 nel secondo. Applicando il regime della cedolare secca pagherà € 525,03 meno di quanto pagherebbe in regime Irpef.

❗❗ATTENZIONE! Nel caso in cui ipotizzassimo una spesa di ristrutturazione di € 60.000 da detrarre al 50% in 10 anni, al proprietario verrebbe riconosciuta la possibilità di detrarsi in dichiarazione dei redditi 300 euro (50% di 60.000/10anni). In tale caso:

Imposta REGIME IRPEF = €  5.685,03 (5.985,03-300)

Imposta CEDOLARE SECCA = € 5.460,00 (invariata)

In questo esempio la differenza tra i due regimi è pari a 225,03 e si riscontra nuovamente una convenienza nell'applicazione del regime in cedolare secca.

CAMBIARE REGIME IMPOSITIVO IN CORSO. SI PUO' FARE?

Si, è possibile cambiare il regime impositivo adottato ma devi attendere il rinnovo annuale. Se il contratto decorre dal 15/05/2021, la modifica del regime può essere fatta non prima del rinnovo annuale, il 15/05/2022.

La scelta del regime di cedolare o IRPEF viene esercitata nel momento in cui si registra il contratto attraverso l’indicazione nel modello RLI. E' possibile optare o meno per la cedolare secca e la non opzione comporta l'applicabilità della tassazione ordinaria. La scelta resta valida per tutta la durata del contratto.

🔊IMPORTANTE!  

Passaggio IRPEF ⮞⮞ Cedolare secca

-  Effettuare il cambio di regime entro il termine di versamento dell’imposta di registro relativa all’annualità 

- Comunicare all'Agenzia delle Entrate, attraverso la presentazione del Modello RLI, il cambiamento.

Passaggio  Cedolare secca ⮞⮞ IRPEF 

È riconosciuta al contribuente la facoltà di revocare l’opzione della cedolare secca.

-  Effettuare il cambio di regime attendendo il rinnovo annuale

- Comunicare all'Agenzia delle Entrate, attraverso la presentazione del Modello RLI, il cambiamento

La revoca non esclude la possibilità di optare nuovamente per la cedolare secca, nelle annualità successive, mediante la presentazione del Modello RLI entro il termine del versamento dell’imposta di registro relativa all’annualità.

CONCLUSIONI FINALI

Si può concludere affermando che il regime della cedolare secca al 10%, risulta quasi sempre conveniente rispetto alla tassazione ordinaria IRPEF. L'aliquota minima IRPEF (23%) è comunque sempre più del doppio rispetto a quella del 10%.

L'applicazione della cedolare secca al 21%, risulta invece conveniente in particolare in due casi:

✔ Redditi elevati - Chi percepisce redditi elevati applica un'aliquota IRPEF alta. Sommare il reddito da locazione agli altri redditi comporta che il reddito da locazione venga tassato con un'aliquota alta e quindi risulta più vantaggioso escludere tali redditi dal cumulo e tassarli ad un aliquota del 21%.

✔ Mancanza di detrazioni o agevolazioni particolari - il regime della cedolare secca esclude la possibilità per il contribuente di abbattere l'imponibile o l'imposta da pagare usufruendo di deduzioni e detrazione. Quindi nel caso in cui non ci sia alcuna detrazione o deduzione di cui poter usufruire, la cedolare secca può essere il regime adatto a voi.

Prima scegliere uno dei due regimi impositivi, consigliamo sempre di calcolare la convenienza direttamente in base alla vostra situazione fiscale, facendovi aiutare e consigliare se necessario dal vostro commercialista.

 Noi, rimaniamo a disposizione per qualsiasi chiarimento. Non esitate a commentare. 

 

Dott. Marco Tozzi